La gestione del patrimonio immobilare pubblico

a cura di Remo Dalla Longa, Giacomo De Laurentis
Presentazione

La crisi e la trasformazione dell’infrastruttura in asset economico-finanziario impongono un approccio nuovo nella gestione e nel mantenimento del patrimonio immobiliare pubblico, tema molto complesso per i capitali in gioco, i soggetti pubblici e privati coinvolti, i risvolti organizzativi e operativi che ne derivano e il lungo ciclo di vita di un’infrastruttura.

Scopo del volume è di offrire questo "nuovo percorso" all’insegna dell’efficienza e della valorizzazione degli immobili pubblici, proponendo un ponte tra l’intervento tradizionale che per decenni ha caratterizzato la Pa e le formule manageriali più innovative che considerano in maniera integrata i numerosi aspetti correlati alla fase di gestione, ovvero i profili di di natura finanziaria, contrattuale e tecnica. Il libro si divide in quattro parti:

  • la prima fornisce gli indirizzi e gli strumenti per questo cambiamento, sintetizzabile nel termine New Public Real Estate Management (New Prem), con le implicazioni originate a monte dall’ideazione e dal montaggio di un immobile pubblico. Vengono trattati i fondi immobiliari, il project finance e le iniziative di private finance, i long term infrastructure contracts e il partenariato pubblico-privato, applicato in particolare alla gestione delle infrastrutture sociali;
  • la parte seconda analizza il finanziamento della gestione del patrimonio immobiliare pubblico, soprattutto dal punto di vista del credito bancario. Il libro si sofferma sulle logiche e gli strumenti di credit risk management e sugli indirizzi da seguire per ottenere un finanziamento adeguato, sia in chiave corporate che project;
  • la parte terza è dedicata ad aspetti tra loro diversi ma tutti altamente strategici: dalla finanza di progetto al contratto di disponibilità che permette la riallocazione dei rischi; dalla valutazione e riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico ai vantaggi dell’industrializzazione informatica del processo di montaggio e di gestione, attraverso il building information modeling;
  • la parte quarta infine presenta due esperienze di gestione del patrimonio immobiliare pubblico della Provincia di Treviso e del Politecnico di Milano realizzate con contributo metodologico di Sda Bocconi all’interno del Business Excellence Certificate (Bec).

Il volume vuole essere un punto di riferimento per chi si occupa di public real estate e deve saper vincere la sfida di garantire oggi la funzionalità e la conservazione degli immobili pubblici.


Copyright Bancaria Editrice 2014 - ISBN: 978-88-449-0520-0

 

Indice

Prefazione. Creare valore: il patrimonio immobiliare pubblico
Stefano Scalera
 
Introduzione
Remo Dalla Longa, Giacomo De Laurentis
 
Elenco delle sigle utilizzate
 
Parte prima - Il patrimonio immobiliare pubblico: New Prem, fondi immobiliari, partenariato pubblico-privato, private finance initiative e project finance
 
1. Il concetto di management del patrimonio immobiliare pubblico e il New Prem
Remo Dalla Longa

1.1 Criticità e innovazione dei termini utilizzati
1.2 Il New Public Real Estate Management (New Prem)
1.3 Le altre forme di management del patrimonio immobiliare pubblico
Allegato – Formule di Ppp e relative fonti
Bibliografia

2. Il fondo immobiliare ad apporto pubblico: sviluppo e trasformazione
Remo Dalla Longa

2.1 Il cluster
2.2 La tipologia dei fondi immobiliari
2.3 Il fondo immobiliare ad apporto pubblico e il fondo ordinario di sviluppo e trasformazione
2.4 Il fondo immobiliare ad apporto pubblico di sviluppo e trasformazione
2.4.1 La tipologia del patrimonio da apportare al fondo
2.4.2 Il tipo di fondo immobiliare che verrà istituito
2.4.3 Il global coordinator (e le banche)
2.4.4 La società di gestione del risparmio
2.4.5 Gli organi di governance
2.4.6 Il management del fondo
2.4.7 Gli advisor esterni
2.4.8 L’ente pubblico
2.4.9 La valutazione del patrimonio immobiliare all’interno del fondo
2.4.10 I punti critici del fondo
2.4.11 Gli investitori qualificati
2.4.12 La redditività attesa da parte della Pa
2.4.13 L’attrattività dell’acquisto di quote da parte degli investitori qualificati
2.4.14 La redditività attesa da parte della Sgr
2.4.15 La durata del fondo
2.4.16 La leva finanziaria
2.4.17 La strategia di intervento implicita all’interno del fondo
2.4.18 La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico
2.4.19 Le quote A e B in cambio di immobili
2.4.20 Valorizzazione e scenari di cambiamento: attori, governance, mercato, assetti urbani
2.5 Il fondo immobiliare ordinario di acquisto di immobili pubblici
Bibliografia

3. La gestione del patrimonio edilizio e infrastrutturale dell’ente pubblico
Remo Dalla Longa

3.1 L’intervento tradizionale
3.2 Un confronto di sintesi tra modello tradizionale e modello di Ppp
3.3 Il partenariato pubblico-privato
3.4 La gestione di un edificio pubblico
3.5 Edificio pubblico e New Public Real Estate Management
Bibliografia

4. Ppp-Pf/Pfi: un modello di riferimento per l’infrastruttura economica e per l’infrastruttura sociale
Remo Dalla Longa

4.1 Il Ppp e la genesi recente di canone e tariffa
Bibliografia

5. Pfi/Ppp per l’infrastruttura sociale: il canone e la componente finanziaria
Remo Dalla Longa

5.1 Il canone pubblico
5.1.1 Canone pubblico che contiene solo attività di O&M
5.1.2 Canone che contiene O&M e D&C/E&C e ha come riferimento una Spv
5.1.3 Canone che contiene O&M e D&C/E&C e ha come riferimento una Newco
5.2 Il processo di Pfi/Ppp che porta al canone
5.2.1 Il processo e la Pubblica Amministrazione
5.2.2 Il processo e i finanziatori
5.2.3 Il processo e gli operatori economici
5.2.4 Il confronto con il modello tradizionale
5.3 Elementi del canone all’interno del processo
5.4 La componente finanziaria e di finanziamento del patrimonio immobiliare pubblico
5.4.1 La società di progetto
5.4.2 La tariffa (mercato) e il canone (disponibilità)
5.4.3 Bost – Il canone come elemento caratterizzante della Spv: primo collegamento con l’O&M
Bibliografia

6. Pfi/Ppp per l’infrastruttura sociale: le altre componenti, il rischio e alcuni micro incidents
Remo Dalla Longa

6.1 Le altre componenti del modello
6.1.1 Differenziazioni delle componenti
6.1.2 Le tre componenti del modello
6.1.3 Interazione tra le componenti
6.2 I rischi e le garanzie multiple
6.3 Micro incidents riferiti a due ospedali in Ppp
6.3.1 Considerazioni
Bibliografia

7. Forme di regia, misure e strumenti per il processo O&M
Remo Dalla Longa

7.1 Definizione di regia pubblica e privata per il Pfi/Ppp
7.2 La verifica di unità di misura su cui articolare il governo del processo
7.3 L’utilizzo di alcuni strumenti riguardanti l’intervento manutentivo
Bibliografia

Parte seconda - Il patrimonio immobiliare pubblico: il finanziamento bancario
 
8. Le determinanti del prezzo dei finanziamenti per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico
Giacomo De Laurentis

8.1 Finanziamenti corporate e project, bancari e obbligazionari: un quadro introduttivo
8.2 Le pratiche correnti di misurazione del rischio di credito
8.2.1 I concetti di base del Credit Risk Management
8.2.1.1 La mappa dei concetti di base
8.2.1.2 La probabilità di default
8.2.1.3 La loss given default (la perdita in caso di default)
8.2.1.4 Il tasso di perdita attesa e la perdita attesa
8.2.1.5 Il concetto di default
8.2.2 Dalle perdite attese alle perdite inattese
8.2.2.1 La variabilità delle misure di rischio
8.2.2.2 Il VaR come misura principale del capitale a rischio
8.2.2.3 La riduzione del rischio nella visione di portafoglio
8.3 Sintesi e implicazioni
8.4 Il pricing dei crediti e dei titoli
8.4.1 Dai rischi al prezzo del credito
8.4.2 Il rischio di selezione avversa e l’obbligo di attenersi al risultato dei modelli
8.4.3 La redditività risk adjusted e l’esigenza di soddisfare gli azionisti
8.4.4 Il finanziamento tramite obbligazioni
8.4.4.1 I rischi creditizi e il costo dei finanziamenti di mercato
8.4.4.2 L’approccio mark-to-market alla valutazione dei rischi
Bibliografia

9. Il ruolo di Basilea 2 e 3 nei finanziamenti bancari nelle logiche corporate e project
Giacomo De Laurentis

9.1 I requisiti di capitale imposti da Basilea 2 e le implicazioni per i finanziamenti bancari
9.1.1 La regolamentazione sull’adeguatezza del capitale delle banche
9.1.1.1 Sviluppo economico e stabilità delle banche
9.1.1.2 Banche che utilizzano l’Approccio Standard
9.1.1.3 Banche ammesse agli Approcci Internal Rating Based (Irba)
9.1.2 La meritocrazia finanziaria e le altre implicazioni di Basilea 2
9.2 Gli ulteriori vincoli previsti da Basilea 3
9.3 La gestione del patrimonio immobiliare pubblico nella prospettiva project: i requisiti di capitale previsti da Basilea 2
9.4 Il rapporto tra requisiti gestionali di patrimonio e requisiti regolamentari di patrimonio
9.5 I fabbisogni del settore pubblico, i condizionamenti all’operatività delle banche e i finanziamenti tramite l’emissione di titoli sui mercati finanziari
Bibliografia

10. I rating creditizi dei finanziamenti bancari e di mercato per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico
Giacomo De Laurentis

10.1 Tipologie di rating in relazione alle modalità di assegnazione dei giudizi
10.1.1 Le famiglie di rating
10.1.2 I rating assegnati dalle agenzie agli enti locali
10.1.3 I rating interni assegnati dalle banche
10.1.4 I rating impliciti
10.1.5 I rating delle operazioni di finanza di progetto
10.1.6 L’affidabilità e le logiche di utilizzo dei sistemi di rating
10.2 I requisiti per realizzare operazioni di finanziamento della gestione del patrimonio immobiliare pubblico di successo
Bibliografia

Parte terza - Il patrimonio immobiliare pubblico: alcuni sviluppi delle formule pubblico-privato
 
11. Finanziare gli asset pubblici in Pf
Veronica Vecchi

11.1 Il Pf
11.2 Il Pf per gli investimenti pubblici: il contesto di riferimento
11.3 Il Pf per gli investimenti pubblici: ambiti di applicazione
11.4 Il Pf per gli immobili pubblici
11.4.1 Il Pf per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico
11.5 La strutturazione del contratto di Pf light
11.6 La centralità del trasferimento dei rischi
11.7 La bancabilità
11.8 Le valutazioni economico-finanziarie a supporto delle scelte
11.8.1 L’analisi del Value for Money
Bibliografia

12. Il patrimonio immobiliare pubblico e il contratto di disponibilità
Fabio Amatucci

12.1 Le principali caratteristiche del contratto di disponibilità
12.2 Un modello di comparazione con gli altri strumenti
12.3 Conclusioni. Vantaggi e criticità per i soggetti coinvolti
Appendice – La natura e le origini del contratto di disponibilità: il Ppp e l’impatto sul bilancio pubblico
Bibliografia

13. Patrimonio immobiliare pubblico e riqualificazione
Alessia Bezzecchi

13.1 L’analisi di progetto: definizioni, logiche e strumenti
13.1.1 Definizione dell’oggetto di valutazione
13.1.2 Definizione della finalità dell’intervento
13.1.3 Definizione degli strumenti urbanistici, tecnici e finanziari
13.2 Le prospettive di valutazione: asset side versus equity side
13.2.1 La prospettiva asset side
13.2.2 La prospettiva equity side
13.3 Gli indicatori di redditività
13.4 La valutazione economico-finanziaria di un progetto di manutenzione straordinaria: il caso Uab Real Estate
13.4.1 Descrizione del case history
13.4.2 Soluzioni
Bibliografia

14. Forme di committenza, Building Information Modeling e O&M
Angelo Ciribini, Remo Dalla Longa

14.1 Il contesto internazionale e il mercato locale
14.2 La committenza
14.3 Un’integrazione più spinta tra pubblico e privato
14.4 L’Information Modeling e i possibili livelli di sviluppo
14.5 Livelli evolutivi della modellazione informativa
14.6 Risultanze delle sperimentazioni effettuate
14.7 Information Modeling e O&M
14.8 Information Modeling e gestione immobiliare
14.9 La modellazione del patrimonio immobiliare costruito e costruendo in funzione della gestione
14.10 Limiti e potenzialità del Bim
14.11 Il Bim come paradigma di razionalità e di economicità
Bibliografia

Parte quarta - Il patrimonio immobiliare pubblico e il Business Excellence Certificate (Bec)
 
15. Introduzione metodologica
Remo Dalla Longa

15.1 Il ruolo della formazione nel Ppp
15.2 I casi presentati
15.3 Nota bibliografica

16. Bec, applicazione sul campo: il caso della Provincia di Treviso
Antonio Zonta

16.1 L’esperienza O&M sul patrimonio esistente
16.2 L’ambiente e il contesto formativo
16.3 Prima della formazione (A)
16.4 Impostazione ed effetti diretti della formazione e tutorship (B)
16.5 Sviluppo autonomo post formazione ed effetti indiretti (C)

17. Bec, applicazione sul campo: il caso del Politecnico di Milano
Francesco Vitola

17.1 L’esperienze di O&M sul patrimonio esistente e di D&C e O&M sul patrimonio di nuova costituzione
17.2 L’ambiente e il contesto formativo
17.3 Prima della formazione (A)
17.4 Impostazione ed effetti diretti della formazione e tutorship (B)
17.5 Sviluppo autonomo, post formazione ed effetti indiretti (C)
17.6 I progetti sviluppati (B) e (C)
17.7 Metodi, tools e metriche per la gestione dei progetti (B) e (C)
Bibliografia

 

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